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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

跨界成新主流 房企向副業要名利



  "昨天你讓我高攀不起,今天我對你愛答不理",萬通掌舵手馮侖口中的這句笑話,陳述的是當今房地產市場遊戲規則的變化。

  告別地產黃金十年,國內房企開始覬覦多元化發展獲利,並在加速向其他行業滲透。據申銀萬國今年9月的一份研究報告顯示,申萬一級行業中的142傢房企,其中涉及跨界轉型的至少有41傢,占行業總數量的29%。這些房企的跨界轉型主要涉及八大領域:大醫療、大互聯網、能源煤礦、金融、軍工/職能、材料、影視傳媒以及互聯網。

  在記者采訪的多位業內人士看來,房地產市場環境的嚴苛,對於房企的考驗遠未結束,在新一輪調整期內,品牌房企想要保持規模化的可持續發展,必須從"地產+X產業"的模式中尋找更多的跨界投資機會。

  但在更高收益、更大空間的誘惑下,並不是所有房企都能向副業要到高利潤。面對未知的風險和能力的挑戰,企業投資眼光和轉型能力很受考驗。

 房企"跨界潮"來勢洶洶

  暴利時代以樓市深入調控期為終結點,地產行業黃金十年已漸行漸遠。

  "從目前各傢房企中報來看,房企整體利潤下滑速度非常快,毛利率每年下滑3-5個百分點,凈利潤率則每年下滑1個百分點,這是一件很殘酷的事情,"蘭德咨詢總裁宋延慶對時代周報記者說,所謂房地產信貸化缺錢急用哪裡借錢暴利,已是明日黃花。2015年以後,房地產行業很可能進入"中利行業",雖然10%並不是不可逾越,但畢竟是一個象征性節點。

  從已公佈的房企中報數據來看,在上半年,已有53%房企凈利率已觸及10%紅線,其中凈利潤率在"0-10%"區間的房企占比約35.51%,凈利潤率虧損的占比則達17.39%。

  房地產的遊戲規則,已發生瞭巨大改變。不過,真正精明的房企,總能找到自己賺錢的"獨門秘決"。當下,房企大鱷們的大跨度轉型,讓人遐想。"多元化戰略,就是對目前房地產行業盈利空間收窄所做的風險對沖,"上海易居研究院研究員嚴躍進對時代周報記者如是說,他們需要尋找到更多可靠的盈利點。

  最惹火的當屬恒大,幾乎沒有人會質疑恒大的決心和財力,以及將隨之而來的鋪天蓋地宣傳攻勢。當恒大冰泉還是一個新品牌時,恒大地產主席許傢印已經以令外界目不暇接的節奏開始新一輪收購佈局:恒大糧油、恒大乳畜、恒大整形......而在糧油、乳業、畜牧三大集團成立不到一個月,恒大的多元化策略又獲突破。

  9月29日,恒大董事局主席許傢印率集團高管團隊赴河北省張傢口,與張傢口市簽署瞭太陽能光伏發電重大項目戰略合作協議。10月7日晚,恒大又與賽維前董事長親自掛帥的美國SPI聯手,收購國藏集團,獲得光伏企業的香港上市平臺。

  跨界傳奇還有萬達,其從早先的"商業地產巨頭",迅速覆蓋到近年的"最大文化公司"、"影院巨頭"、"藝術品收藏傢"等九大名號,萬達的跨界副業同樣也從集團規模"快而猛"的擴張思路入手。

  嗅覺靈敏的萬達,已開始將投資目光轉向兒童消費這片窪地。今年8月份,萬達宣佈進軍兒童產業,對外發佈其首個自有品牌"萬達寶貝王",稱將整合親子樂園、原創動漫、親子在線三大板塊。與它心有靈犀的,是走在最前沿的房企老大萬科,2013年7月,萬科兒童醫院落戶深圳寶安中心城區,預計2016年投入使用。此外,萬科在廣州、上海的兒童醫院也正在籌建中。

  眼下,"觸電上網"是這些大鱷們的的高調新玩法之一。在電子商務中的最大蛋糕-O2O領域,萬達攜手百度、騰訊欲5年內砸200億元,劍指全球最大電子商務公司。而從去年開始,萬科已頻繁拜訪小米、阿裡,碰撞互聯網思維。今年6月,萬科與百度簽約,啟動商用地產科技化運營。今年8月,萬科與阿裡巴巴聯合,推出淘寶"賬單抵房款"。

  高舉多元化發展大旗的綠地,一手海外拓展,一手則在國內主戰場進軍地鐵投資產業。

  事實上,伸手向副業要利潤的房企,比比皆是。據時代周報記者粗略梳理,在傳統金融行業,自2009年以來,包括泛海控股、綠地、魯能、復地、華潤置地、合生創展、新華聯、越秀、北京城建、泰禾、世紀金源等30多傢房企涉足金融領域。在醫療養老領域,幾乎所有房企都在密切關註並研究這個領域,包括保利、萬科、綠城、綠地、富力等龍頭房企近年均拋出瞭養老地產發展計劃。據中國指數研究院的統計,目前全國已經有超過80傢房企進入養老地產領域,而公開信息披露的養老地產項目也已超過百個。

  在廣州中旗房地產顧問有限責任公司董事長陳仁科看來,房企多元化並不奇怪,在這方面有著天然的基因:第一,房企有雄厚的資金實力,有資本去開展多元化經營;第二,中國房地產豐厚的利潤回報,吸引瞭不少其他行業的企業進入,其中有不少是橫跨多個產業領域的集團型巨頭(尤以央企最為顯著),本身就有多元化經營的烙印;第三,房地產在經濟產業鏈上與多個行業有著緊密聯系,同時也為商業、藝術、娛樂、教育等各行各業提供經營活動場地,在資源和平臺上有多元化的便利。

 跟副業要名利並不易

  同策咨詢研究部總監張宏偉對時代周報記者說,房企試圖通過跨界投資實現"地產+X產業"的發展戰略,抵禦房地產弱周期中的風險。按他的預計,從今年到2016年,這段時期內品牌房企在跨界投資上將有更大的動作,或許龍頭房企會直接通過並購、合作等方式進行大范圍跨界擴張。

  能做活更多的業務,當然預示著更多的收益。在行行色色的"跨界"中,必然有大獲成功的企業,但面對未知的風險和博弈,不少房企也面臨業務流產的考驗。

  跨界文體,萬達、恒大名利雙收

  但恒大足球的成功,並不容易復制。有體育界人士就表示,足球投入30億,能換回的收入僅在5億元左右。對於房企來說,投資足球最大的動力或許隻是足球營銷帶來的宣傳效應,一旦缺乏政策支持,企業資金鏈繃緊,很可能出現撤資離場,兩敗俱傷的結局。

  目前,中超的16支足球隊中,廣州富力、杭州綠城、河南建業、陜西滻灞、青島中能、天津泰達、江蘇舜天等俱樂部的背後老板都是房企,但盈利者寥寥。

  足球之外,涉足白酒業、礦產投資的房企跨界先鋒,轉型也並非都 "順風順水"。2012年末,廣州星河灣以高姿態進軍高端白酒市場,但受到國傢限制"三公"消費的影響,至今表現不溫不火。

  欲尋求新的利益增長點而涉礦的新湖中寶、華業地產、綠景地產、萬澤股份、中珠控股等中小房企,很多收益就並不明朗。如2011年宣佈涉足金礦失敗的新湖中寶,在一二水鄉二胎房貸是什麼意思年後再度嘗試入股礦業時,再次出現地產業務收入大幅下滑的窘境;綠景地產投身礦業的第二年,年中虧損額就超過1046萬元。

  事實上,在業內觀察人士看來,多元化發展模式在各傢企業中目前還處於探索的階段,轉型到一個與原有行業有較大差距的領域,對任何房企來說都存在風險,轉型要獲得成功,還有很長的路要走。

  值得擔憂的是,房企們能否有足夠的人力、物力、專業能力為此做支撐。

  "跨入新行業需要時間培育,前期必然會有大量資金沉淀。隔行如隔山,即便關聯緊密的兩個行業在資源、人才、專業能力等多方面有截然不同的要求,如萬科轉型開拓商業,萬達做電商,都不同程度地遭遇挫折、發展遲緩," 陳仁科說,僅僅是房企財大氣粗,就能在各行業所向披靡麼?這是要打上一個問號的。

  除瞭行業差異之外,另一個令人疑慮的是房企本身的經營能力。陳仁科說,有句笑話叫做"在臺風口豬都能飛起來",過去多年來,中國樓市狂飆猛進,開發商們乘著樓市的春風躺著就把錢賺瞭。開發商們習慣過好日子,還能沉下心踏踏實實的賺其他實業領域的辛苦錢麼?





新聞來源http://cs.house.sina.com.cn/news/2014-10-21/07254535009.shtml

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