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● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

直播:十八屆四中全會後宏觀形勢與房產市場動向座談會

??新浪樂居訊 近日,黨的十八屆四中全會在北京召開。會議在歷屆中央全會中首次以依法治國為會議主題,提出瞭“建設中國特色社會主義法治體系,建設社會主義法治國傢”的

總目標。這是貫徹落實黨的十八大和十八屆三中全會的精神,實現國傢治理能力和治理體系現代化的必然要求,在當前全面深化改革的背景下,具有裡程碑的意義。

??年底,廣東房協將在汕頭龍光喜來登酒店召開“2014年度會員大會暨廣東房地產發展論壇”(簡稱年會)。

??為豐富和深化活動內容,廣東房協擬舉辦年會系列活動——十八屆四中全會後宏觀形勢與房地產市場動向座談會,討論“依法治國、依法治市、依法審批”對房地產業發展的影響。

??新浪樂居將對本次活動進行全程現場圖文直播,敬請關註!

??活動時間:11月21日14:30-17:00

??活動地點:廣東房協會議室

??主辦單位:廣東房協

??主要議題:

??1、新一輪的調控是“救市”,還是在讓市場回歸其本來面目?全面推進“依法治國”,房地產業應該如何依法治“市”?

??2、根據依法治國理念,現行房地產法律法規有哪些需要進一步完善?應該如何健全房地產法律法規,建立房地產市場穩定發展的長效機制?

??3、在依法治國思想指導下,相關部門應該如何深化房地產業行政審批改革,實現依法審批?

??與會嘉賓:

??蔡穗聲(廣東房協會長)

??曹志偉(廣東房協副會長、廣州市政協常委、廣州新城市投資控股集團董事長)

??黃毅文(廣東房協副秘書長)

??龔軍偉(廣東法制盛邦律師事務所律師、廣州市人民政府國有資產監督管理委員會法律顧問)

??蔣冬菊(恒生律師事務所負責人)

??張伶娟(盈科律師事務所廣州房地產部主任)

??孫蘊佳(新浪樂居廣州執行主編)

????-------(以下為新浪樂居獨傢直播,請按F5刷新,嘉賓觀點不代表本網立場)-------



??主持黃毅文:各位大傢下午好!我們在這裡召開十八屆四中全會後宏觀形勢與房地產市場動向座談會,由廣東省房協主辦,首席戰略合作企業龍光地產,戰略合作媒體為新浪樂居。

大傢知道,最近十年來,我們國傢的房地產管理一直是以行政幹預為代表的管理模式,而且是層層加碼,到瞭前兩年才達到登峰造極的狀況,而相應的法律法規,出臺得比較滯後。對於解決我國房地產深層次的問題,一直未得到有效解決。

十八屆四中全會的召開,首次提出瞭依法治國的戰略方針,為建設中國特色社會主義法制體系,建設社會主義法制國傢的目標提出瞭方向性意見。

這就為房地產企業今後沿著法制的軌道發展提供瞭有力時機。今天召開十八屆四中全會後宏觀形勢與房地產市場動向座談會就是要按照“十八大”的會議精神,充分進行討論。根據依法治國的理念,房地產業現在的法律法規還需要哪些完善?應該如何健全房地產法律法規,建立房地產市場本地發展的強效機制?如何深化房地產的行政改革,實行依法審批?下面有請廣州市政協常委、廣東省房協副會長、廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生發言。

??

??

??廣東省房地產協會副會長、廣州市政協常委曹志偉和廣東省房地產協會會長蔡穗聲

??曹志偉:我們開這個會是非常及時的,接近年底瞭,馬上要召開兩會瞭,中央要對各地的法規進行清理。前段時間中央派瞭四個部門,包括國傢行政學院、工商聯等單位,對中國各地政府、部委辦的改革,包括國企原來占據壟斷的經營領域,有沒有開放等實質政策進行全面評估。實際上,不要認為我們隻是調研性評估,我們沒有用中紀委的巡視這個詞,先是調研,然後會有結論,也會有下一步的處理措施,為下一步處理不作為的幹部做一個摸底。

??目前抓亂作為,明年是抓不作為。這次摸查的結果,如果達不到結果的話,這次的改革就未有效,目前隻有50分,換句話說,改革隻是剛剛開始,絕對不是改革結束瞭。行政審批制度的改革是在路上,目前隻是起步。就算廣東做得所謂最早,也是剛剛開始。真正願意改的並不多,甚至相當多假的改革,個別過分的是,有實際經

濟利益的審批部門完全不改,出瞭改革文件也不執行。他們用瞭所謂的上位法,他們如何找上位法,不是找最高級的法,也不是找最新的法,而是在一堆舊法當中,陳詞爛法中,找出有一項對他們有利的內容,甚至這項法是他們這個部門設置的。

??我們在北京研討座談的時候說,依法治國,依什麼法,依那個法。以前是依規,一個局或者是一個縣也可以出規定。前兩個星期,一個稅局打電話給我們公司,他說內

部規定,連續虧損三年,你這個公司,要不關門,要不改為定稅,按照花出去的錢而定稅。我說怎麼會有道理,房地產投資的前兩三年是虧損的,沒有銷售收入。甚

至有的項目,幾年報建都未批,都無法蓋房,難道讓我們關門嗎?我們作為批發發展商或者是物業公司,我們是虧損或者是貼錢的。我跟物價局說,你有什麼資格出

指導價,這麼多年物業的價格不上漲,但是保安的價格不斷的上漲。

??今年因為住房公積金引起的勞動糾紛,增加瞭四倍。你想想,一般的物業公司提供宿舍給保安住,如果再給住房公積金怎麼可以。本來可以給保安提供住房公積金,或

者是收回宿舍,不發住房公積金。因此我就專門寫瞭這些提案,我對住房公積金的提案進行回復,我寫瞭不滿意,報紙也刊登瞭。我直接向中央提出,也轉發給住建

部公積金管理司,我不知道新的政策是否參考瞭我的意見,有一部分跟我的意見是一致的。廣東剛剛頒佈的內容,就跟中央不一致,因此要修改。有些層面的改革,

意味著地方不願意改,或者是既得利益者不願意改。



??我們講的這些法規、部門立法是非常多

的。最典型的就是9月23日市政協舉辦瞭執行問政,去年砍掉瞭少量,不能再少的幾項審批。例如,《民營企業投資的工程建設項目》不用交給政府招標中心,原

來是政府招標中心,現在是公共資源招標中心,不用由他們進行招標的。2000年溫傢寶總理簽發的規定,就沒有將民營企業納入其中,隻是規定國營控股企業。

發改委同一年發瞭一個文,關於執行政府的招投標法定瞭一份文,將房地產項目(經濟適用房),經濟適用房怎麼會屬於商品房呢?納入公共建築,經濟適用房怎麼

變成瞭公共建築。他們預見房地產在國民經濟中的比重比較大,納入其中後,管理權就大瞭,收費就有依據瞭。2012年國務院再出一份新規,也沒有納入其中,

意思就是不用的。2012年廣東省政府出臺的內容也說不用的。去年廣州進行改革,政務中心出的流程表這項是不要的。廣州市人民政府4月份14號文,中央清

理審批項目的權力清單的內容,明確這一項是不要的,但是廣州市發改委拒絕執行,如果你的設計不找他們招標,我作為開發商我知道要什麼,不是專傢想要什麼東

西,我作為開發商,我們才知道的。

蔡穗聲:是否可以提出行政訴訟,如果有證據證明他們這樣的要求是違法的。

??曹志偉:現在的問題是拿一個法,而且眾多的法是打架的,我隻是舉一個案例。現在依法治國的問題是上位法之間打架,而且部門之間立法。

蔡穗聲:中央說良法是善治之前提。

??曹志偉:自己給自己設置一個收費的法律法

規,這就是荒謬的。國傢發改委今年年初發瞭一個文,通知各部門清理這些法規。明確要將這一條取消的,就是將房地產納入其中的規定。國傢法制辦也發瞭文,要

清理各國傢大法,國務院總理簽發的法規沖突的部門法規,但是廣州市發改委還是不認可。我送瞭一個牌匾“阻礙廣州發展與不改革委員會”,他們找到市領導會後

進行座談。我告訴他們,不對的地方在哪裡,“阻礙”兩個字下面寫的是促進,要成為促進廣州發展,推動改革委員會。因此11月2日的中央電視臺對話節目,國

傢有關部門安排我再講一遍,就是拿這個案例再講一遍。你們可以看11月2日中央電視臺的對話節目,國傢行政學院黨組書記和工商聯的副主席、全國政協副主席

要來講話的,後來由黃書記來講瞭,這就說明是部門利益導致的。去年一年這個招標中心收瞭4個多億,按照國傢的規定,這個招投標中心,就算要設立,也不能以

盈利為目的。這個錢要上交財政的,應該是收支兩條線的。但這個招標中心仍然收錢,有企業經營的性質。首先,發改委跟這個招標中心就不能有利益關系,因為國

傢的條例寫得非常清楚。第二,不能以盈利為目的,他們這樣做就是違反瞭國傢的規定。

蔡穗聲:正如你所分析的,本身不敢收錢也不能收錢,就用下面所謂的事業單位來收錢,收錢後,內部之間有利益關系,不公開。如果沒有利益關系的話,何不跟曹委員鬧對立。

曹志偉:國傢這次做第三方評估,其中一項就是清理中介機構,這種交易場所就是中介機構,提供服務可以,但是不能被服務,不能強迫服務。

蔡穗聲:應該是自願的,可以委托的。



志偉:氣象部門違規的例子,例如氣象部門出臺的《防雷減災管理辦法(修訂)》,他們是獨傢的。防雷的設計要按照規范設計,規范施工,規范驗收就可以瞭,為

什麼要評估,而且還是獨傢的。每個防雷設施都要進行檢查,廣州市一年就收瞭2.5億元。他們跟中央匯報,不批就亂瞭。我給中央提一個建議,這麼喜歡批繼續

給他們批,一不許收費,你要做檢測,不能委托人檢測,公務員自己檢測,而且是免費的,還要限定時間完成,超時就是不作為。審批的依據和結果都要公開,你能

批他,就能批我,批大公司,就能批小公司。



??蔡穗聲:我前天聽報告的時候,新加新園鄉二胎房貸利率坡住

房建設局局長講住房產業化政策。新加坡一個建築設計單位將一個項目設計完瞭,有七個部門要審批,包括消防等等部門,隻有一個窗口收件,就是他這個局收件。

收件後,由政府的住房建設局分發給七個部門,7個工作日內必須給答復,如果沒有答復就視為通過瞭,新加坡就是這樣做的。我是規劃設計院,我按照這個項目做

好瞭,就送到你這個窗口,然後等7天,其他部門工作協調由這個局處理,這才是政府為人民,為市場服務。我們70天也搞不下來,你的長征圖搞瞭多少天啊!



志偉:我們是非常清楚的,部門之間的法規出現打架的情況。星期二跟市物價局談,我們蓋一個停車場,辦一個收費證。我跟物價局說,這個收費證不應該有的,政

府已經公佈瞭,收費是明碼實價的,不允許自己確定的價格。這一收費是全世界都知道的,為什麼要在門口掛收費證。省物價局舊法被撤銷瞭,還要領這個證。到瞭

廣州市就要審批,你去辦工商登記執照,去交委辦交通運輸證,房地產局辦房產證,這些都沒有問題。矛盾是工商局辦營業執照證,工商局很混蛋,他們說,你這個

產權寫的是車位,按照規定,車位是不能夠領工商登記執照,隻有寫瞭辦公和商業才可以領營業執照,這樣的話,怎麼辦。

我們去國土局改用途,

要改用途的話,就要經過規劃,規劃說不能改用途,這就是自相矛盾。停車場的經營公司已經有營業執照瞭,隻不過說我們的營業執照是在海珠區,來荔灣區是不能

使用的。廣州市不是搞瞭工商登記制度改革瞭嗎,一照多址。工商局說,這個改革是假的,不是真的,同一個區可以共用,跨區不能用,目的就是要統計GDP,這

是政府內部的事情,是你們內部分錢的問題。



如果我不給蔡會長發工資,這份是給老婆的,這份是私房錢,這樣就很荒謬瞭。我們要依怎樣的法,最終目的就是清理法規,要告訴老百姓依怎樣的法,清哪些法

規。進一步做法是取消部門立法權,否則的話,他們立的法是非常荒謬的,因為他們立的法是為自己部門利益而定的。他們的法是以檢測、咨詢、評估等等形式出現

的內容,而且他們串通瞭物價局。現在會計師事務所收的審查費用,物價局拿瞭批文後,不是自由的談價格。他們本來是想優惠的,但是物價局規定不能優惠,因為

有指導價。物價局文件中寫不能低於多少價,指導價應該是最高限價,做瞭太多違法的事情。我跟中央建議,要取消部門審批的積極性,要打擊積極性,就要取消收

費。紀委再介入查一下。

我安排別人工作,要壓下去,還要進行檢查嗎,為什麼官員搶著積極幹活,這樣就有問題瞭。這類的例子太多瞭。



我最後再講一個非常搞笑的例子,周一到某個區協調一個事,是我們公司的事情。搞瞭一年沒有搞好,我的下屬跟我說,曹總不過來,我就辭職瞭。我就去

瞭,廣州有很多的農村,我等一下還要去帽峰山看新農村建設。這些風景區蓋得亂七八糟的,前幾天白雲山鐘落潭,二、三層亂建,最後塌瞭。農民這樣做是不對

的,老城區私人的房屋也塌瞭。國傢針對這些問題,在2012年出臺瞭一份文,對於小型工程建築,將辦施工證的手續簡化瞭。最難的一關就是報規劃局,這一步

還是需要的。一個小型的建築,三個部門五項手續,就可以批準蓋瞭。一棟這樣樓的收費是多少,大概8000多元就可以瞭。但是,如果用公司的名義去建。要辦

多少項手續?93項。同樣的樓,規模一模一樣,層數一模一樣。我們當時是買瞭幾十塊這樣小小的地,小小的樓。那是2009年的政策,還不是2012年的政

策,但是大部分的人是不知道的。我們的建設管理部門也不告訴老百姓,他們就是要卡你。我們試過,要求他們按照公司的形式建設,我們跑瞭一半跑不動瞭。因為

他們說招標,一棟三層半的樓,你去招標,有人來投標嗎?有誰來投標,請告訴我。我說設計有誰來投標,監理誰來投標,荒謬到這樣的程度,盡管如此,每一棟花

瞭將近2萬元的手續費,全部辦完後,每一棟樓大概要12萬元的手續費。有的手續費不是按照樓的大小,而是一棟棟計算的。實際上背後的利益就是政府,還是主

管的副局長比較硬朗,直接就問卡住的官員,你們傢不是也這樣建的嗎?你有沒有去辦這個,人傢不是違章建築,隻是走小型工程建築的程序,這是非常荒謬的事

情,他們就是想收費。

我要蓋三層半的樓,還要辦開發資質,而且這個資質的證書要年審,你要辦多少個工程資質,最低資質都要5個,從而派生出一個大的產業。



穗聲:我聽你講瞭這麼多,我的思路是:凡是政府行政規定必須辦的事,就不準收費,完全由財政支付。財政支撐不起,就要減少行政審批。這麼多的收費,中央管

省,省管市到縣和城鎮,真的管不住,就控制不到下面的亂收費亂審批,一個小的事情七八個部門審批。一句話,就是不準收費,財政撥款,收費都是違法行為。

曹志偉:老百姓說這個費,用廣東話就是“頂你的費”,這些話可以在中央領導面前講,隻要取消收費,所有的問題迎刃而解,因為隻有政府可以審批,這就是行政審批,就需要財政支撐。

蔡穗聲:收的費到哪裡去瞭?財政的錢就是從稅收和土地方面來的,就不應該收費。

曹志偉:我從來沒有離開過廣州投資,去年年底到海外投

資,我才發現澳大利亞是天堂,我比習主席早一年去,昨天澳大利亞的報紙刊登瞭我的項目。中國什麼神秘財團做的地標項目,就是墨爾本。我說不要宣傳瞭,他們

說被記者挖出來瞭。我們用瞭英文的名字,他們查到是中方的背景。他們也有審批,審批的標準很清晰,你不用去找人。如果說,對模糊不清的地方,他們用法律解

決。有人反對的,先不能這樣,你們通過法院打官司,不是政府說瞭算,不能建就不能建,可以打官司。政府跟建設單位打官司,政府的勝率隻有30%,企業要跟

政府打官司,已經研究透徹瞭。

我們的依法行政,要有法可依抑制這些行政部門的權力。我有講理的地方,不是你一個局隨便說不行就不行的。當

時我跟那個區長說,已經發瞭處罰通知,如果罰我就告你們這個區政府。依法行政要清理法規,否則的話,部門的立法,部門裁決,你就死掉瞭。你不批我,告訴我

為什麼不批,我可以到法院跟你打官司。當然這個法的前提不能是他們制定的,否則你就輸定瞭。

主持黃毅文:曹委員提出瞭依法治國的建議和措施,大傢對曹委員的觀點有哪些回應。

羽鍵:曹委員提到申訴的渠道,這一點很重要。現在關於申訴渠道是怎樣的一種狀態。



志偉:目前是沒有的,隻有溝通渠道,你明白怎麼溝通嗎?這個溝通很容易犯錯誤的。我甚至講,有一天電視節目插瞭一小段跟我說,曹委員你經營上有沒有違法的

行為?怕不怕被打擊?拍這個這個片子之前,答案是肯定的,他們是知道的。也是有關部門替我去發聲。完瞭以後,有關的領導跟我講,有關的部門很關註,也知道

你受瞭不少的壓力。也有可能對你打擊報復,政府的態度是知道的。為什麼這麼多行業和企業出瞭事?誰願意出事啊,我對此是非常諒解的。我這幾年沒有出事,因

為我這幾年沒有做房地產,2010年後我沒有做過房地產,誰說我是房地產商。廣州房協中,我是唯一一個不做房地產的副會長,這是我基於對行業的研究而做副

會長的。

我這幾年沒有做項目。這是老實話,這幾年都在跑審批,在審批的路上。

順便講上周六參加瞭穗港澳論壇,講到互聯網的發展,互聯網的大哥們,都是意氣風發,甚至有人說互聯網時代,如何看待傳統行業的房地產。我說,哪個混蛋亂說房地產是傳統行業。才發展二十年,也是新興產業,如果不是的話,振興經濟為什麼提到房地產。



互聯網發展得好,有三個原因。第一,國傢對互聯網沒有管理和審批,中國大部分創意的人,不是在報批就是是死在報批的路上;第二,也得益於國傢和政府部門不

知道怎麼管理互聯網;第三,互聯網沒有國企,隻要國企進入的,好賺的,一定做爛它,做死為止。原來工信部的領導,跟我的觀點是一樣的。中央的某位領導,非

正式場合講,你是做瞭一件好事,就是工信部沒有對互聯網進行管理。如果說這樣審批的話,這個行業早死瞭,恰恰政府沒有管到這個行業,給瞭這個行業一次發展

的機會。為什麼選擇互聯網創業是對的,因此我對著上百個來聽課的人說,你們選擇互聯網創業是對的,趁部門不會管,國有企業沒有醒過來,趕緊做。



主持黃毅文:曹委員用很多的例子說明,我國在依法治國方面要重點清理不合時宜的法規,自相矛盾的法律條文,清理部門的權力清單,而且還要取消以往由部門立

法以及帶來的行政審批和審定的門檻,這些都是今後改革的重點。對於如何改革,怎麼改,龔律師有他的見解。之前龔律師在政府部門也工作過,現在投身於法律

界。今後的依法治國,從立法的角度,清理混亂的法律法規,請您談談看法。我這幾年沒有做項目。這是老實話,這幾年都在跑審批,在審批的路上。

順便講上周六參加瞭穗港澳論壇,講到互聯網的發展,互聯網的大哥們,都是意氣風發,甚至有人說互聯網時代,如何看待傳統行業的房地產。我說,哪個混蛋亂說房地產是傳統行業。才發展二十年,也是新興產業,如果不是的話,振興經濟為什麼提到房地產。



互聯網發展得好,有三個原因。第一,國傢對互聯網沒有管理和審批,中國大部分創意的人,不是在報批就是是死在報批的路上;第二,也得益於國傢和政府部門不

知道怎麼管理互聯網;第三,互聯網沒有國企,隻要國企進入的,好賺的,一定做爛它,做死為止。原來工信部的領導,跟我的觀點是一樣的。中央的某位領導,非

正式場合講,你是做瞭一件好事,就是工信部沒有對互聯網進行管理。如果說這樣審批的話,這個行業早死瞭,恰恰政府沒有管到這個行業,給瞭這個行業一次發展

的機會。為什麼選擇互聯網創業是對的,因此我對著上百個來聽課的人說,你們選擇互聯網創業是對的,趁部門不會管,國有企業沒有醒過來,趕緊做。



主持黃毅文:曹委員用很多的例子說明,我國在依法治國方面要重點清理不合時宜的法規,自相矛盾的法律條文,清理部門的權力清單,而且還要取消以往由部門立

法以及帶來的行政審批和審定的門檻,這些都是今後改革的重點。對於如何改革,怎麼改,龔律師有他的見解。之前龔律師在政府部門也工作過,現在投身於法律

界。今後的依法治國,從立法的角度,清理混亂的法律法規,請您談談看法。

??

龔軍偉:曹委員講瞭幾個方面,如何推進依法治國、依法治市、清理法規、限制審批權、取消收費,已經講得很全面深刻,實際上指出瞭今後行政審批制度的一個方

向。我印象深刻的是,之前曹委員搞的長征圖,直接推動瞭廣州市行政改革,市政府就推出瞭工程建設的並聯審批,大大提高瞭行政審批的效率。我的感覺是雖然搞

出這個東西,但在實際推動當中,遇到瞭各個部門或軟或硬的抵抗,真正管理落實這個東西,恐怕還需要一系列的配套制度。曹委員給我們指出瞭一個方向,真正要

落實和達到這一目標,在國傢目前的體制下真的不容易。

我講前幾天遇到的例子,我所在的公司,10月份通知我要成為一般納稅人,10月28

日通知我過來申請一般納稅人。我咨詢瞭會計師,他說,通知後的70天內隨時申請都可以。我就沒有理,我想法律賦予我70天的時間,我什麼時候過去是我的權

力,就沒有理他們。10月初的時候,再開發票的時候,就不能進行瞭,因為稅局鎖瞭系統,他們是濫用瞭權力。10月28日通知我,當天要去申請。當月申請,

此月生效,10月份申請,11月1日就生效,因為我沒有聽他們的話,10月底沒有申請,他們就將我們的系統鎖瞭,我就在11月10日申請瞭,就在12月1

日生效,在此期間不能開發票,客戶催我又要開發票,又去求稅局的局長解鎖,這是我的權力,結果導致這樣的情況。

可見在實際工作中,法律的規定和實際的出入是很大的,他們用各種各樣的辦法,阻撓國傢的政策和法律的落實。下面我根據提綱,列得比較詳細。我來之前,看瞭提綱,我就想講三個方面。

第一,新一輪的調控是救市還是市場回歸。



總體來講是市場回歸,並且還在回歸的路上,而且剛剛啟動,大傢都會認同這一點。現在不是救市,而是市場回歸,而且剛剛啟動回歸。我們回顧近十年的調控,調

控是三種手段,經濟、法律、行政。法律說不上是調控手段,而是對經濟和行政手段的保障,目的是塑造規范、透明的市場秩序,使調控落到實際,發揮實效。真正

的市場經濟中,實際上調控隻能是經濟,行政是對市場的嚴重幹預,是對市場的不尊重,經濟是財稅和金融,例如利率的調控、銀行存款準備金的調控,稅率調增調

減都是正常的,符合市場經濟本質特征的。行政手段是過分的,回顧十年來行政手段的調控,整體上總結為五個限制。1、限購;2限購、3、限售、4、限

價,5、限房形。

限購不僅僅是個人住房的限制,還是開發貸款的限制。個人住房貸款方面放松瞭。限售本來沒有出現在調控文件中,這是各個地方搞的,不讓你賣。

曹志偉:通過限價來試試。



?? 龔軍偉:限價目前也放開瞭,增城和從化曾經搞過,現在已經放開瞭。

蔡穗聲:廣州市區也有限價,去年國慶後就有的。

龔軍偉:限價的目的就是限售。

蔡穗聲:超過一定的價格,不讓你銷售,或者是規定公司每天隻能銷售多少,這就是廣東省的手段。



軍偉:目前限價和限售完全放開瞭,限購未放開。2006年出現瞭“70、90”,市場有怎樣的需求,就應該有怎樣的房形,“70、90”是違背市場經濟

的。如果五限是放松管制或者是回歸市場,也就是走一半,放開瞭2.5個限制,還有2.5個擺在哪裡。限購和限房型對市場的影響。目前取消的限售隻是向市場

回歸,說不上是救市。

第二,如何推進依法治市,哪些法律法規需要完善,如何建立暢銷機制。

1、要依法治市,首先要尊重市場,按照市場規律來辦事。先將行政幹預手段取消,也就是五限,應該無條件的一律取消。

2、

依法治市,前不久關於全面推進依法治國若幹重大決定,依法治國首先是依憲治國,房地產也應該是這樣的。《憲法》第十條第一款和第四款,第四款是說土地的使

用權根據法律的規定流轉,沒有說國有的還是集體的,一律都可以流轉。目前的集體建設使用權流轉是非常有限的,廣東省在2003年出臺瞭一個暫行辦

法,2005年出臺瞭管理規定,廣州市沒有推動的,沒有一單集體建設使用權的流轉。實際上是沒有落實下達的,如果以憲治市和以憲治國的話,要將憲法的規定

落實瞭。

第十條的規定,城市的土地屬於國有,村民如果成建制的轉為市民,土地就隨人走。2005年國務院出臺瞭法律解釋,將這一條廢瞭。要依法治市、依憲治市就要將這一條廢除。

??3、

科學立法,實際工作中很有感受,集中表現在征地拆遷的環節。城市房屋拆遷,相對比較完善。征收集體土地方面文件如牛毛,各個文件的有重疊也有沖突,也有空

白的地方。這種立法是很不科學的。立法體制上存在部門立法,廣州市體現得非常明顯。例如最近,有很多部門制定瞭很多的規定,我也具體參與瞭。在此過程中,

我深深的體會到部門意志在立法過程中,非常頑強,不達目的不罷休,目的就是既得利益,使部門做強做大。市場經濟要求政府的管制越少越好,編制規模越小越

好,幹預越少越好,各個部門都想做強做大本機構的沖動。

群眾的參與意。這是政治體制和行政管理體制決定的,不是一時半會可以解決的。民主不符,集中過渡,導致我們的立法不是那麼的科學。

4、嚴格執法。

我在工作當中,有這樣幾個領會。一個是農村的宅基地,城市隻管公房,因此裡面是混亂的。首先是規定得不清楚,有規定也不執行,例如一戶一宅沒有人遵守,完全按照面積建設,造成瞭一系列的問題。同時也導致小產權房盛行,廣州的小產權房不太嚴重,北京的小產權房嚴重。

曹志偉:北京是成片的建設,廣州是個體建設。

龔軍偉:我原來有一個同事在山東工作,幹瞭三年,買瞭三套小產權房。有哪些法律法規要完善,如何建立長效機制,我就用四點進行闡述。

第三,如何推進行政審批制度的改革,我是完全贊成曹委員的意見。我國要從源頭上治理,清理法規,限制審批權,這些我就不再重復瞭。

曹委員的長征圖可以進一步優化。需要相關的法律法規支撐,優化到這種程度,遭受各種部門的抵抗,如果進一步的壓縮,進一步的優化,估計各個部門要造反瞭。



曹志偉:目前隻做到瞭2.0版本,我有5.0版本,已經遇到史無前例的壓力和阻力瞭。實際上這種做法是壓縮瞭時間,並沒有裁減審批的項目。3.0就是裁減

審批的項目,從3.0開始裁減,裁減的是配套的,並不是公務員的內容。有領導問我,上升到5.0版本的時候,如果工作量不變,服務沒有提升的情況下,需要

多少人。我告訴他,隻需要原來的5%的人就可以瞭,要達到這樣的程度。



龔軍偉:曹委員指明瞭行政審批制度的方向,現實工作中,我也跟政府部門打交道,原來也在政府部門,因此有切身感受。壓縮瞭時間,下一步要精簡環節,實際上

就是流程再造,要大幅度壓減,減掉一些環節,現實的體制下是非常困難的,跟我國的行政管理體制和政治體制是密不可分的。我從另外一個角度考慮問題,能不能

通過信息化建設,大幅度的提高效率。



信息化也會有弊端,我剛才舉的例子。例如稅局的麻煩,他們就是利用信息化鎖定我的開票系統,說到底,信息化也需要群眾的監督,讓群眾有發言權。當前群眾發

言權就這麼大,也是一種選擇。信息化配合流程再造,一方面提高文件的傳輸速度,避免人拿著文件跑來跑去。信息化要搞智能審批,最簡單的例子,到銀行取款,

拿卡到取款機裡面就可以瞭。



曹志偉:3.0和4.0之間就是這樣的,人裁減到5%之後,包括批出來的證都沒有實物證,都是電子證,要的話就打印,因此隻需要5%的人,我們的提案中是

非常詳細的。他們說,這個可以交給中組部,這樣做就是動筋動骨。現實中這是最優的方案,體制不變的話,隻能這樣來做。



智能審批我舉一個例子,例如不動產登記,房產證不要紙面的,要一個密鑰,就象銀行的U盾,以後房地產的交易,不需要跑登記所,在裡面更改,網上轉帳,U盾

都更改,交易大廳接受信息就可以瞭,既保證瞭安全,又提高瞭交易的效率,同時實現瞭不動產的動產化,我一直都有這樣的夢想,可能一輩子都實現不瞭,我就簡

單的說三個方面的內容。

主持黃毅文:龔律師從自己的切身體會,談到依法治國過程中,對現有法律的立法以及執行過程中的問題,如何以憲法作為指導進行瞭闡述。

曹委員之前在改革行政審批的時候,提到一個觀點。第一步的改革是壓縮部門的審批時間。

曹志偉:通過流程再造,進行技術改造。

主持黃毅文:有關的行政法規規定的前置條件和門檻沒有大幅度的壓減,以後的法律改革,對很多行政措施,你覺得有必要性的行政法規或者是不適合的法律法規要馬上采取清理措施。



龔軍偉:感受最深的就是《商品房預售許可證》,九十年代就有這一制度瞭,當時的審批也不見得可以防止房屋爛尾,現在的信息化手段已經全部到位瞭,現在開發

商的實力今非昔比瞭。購房人的法律意識,也比之前強瞭很多。《商品房預售許可證》有沒有必要存在,一直是我心目中的疑問。



蔡穗聲:我去年在美國專門考察預售制度,美國是這樣做的。他們有預售制度,跟我們是完全不同。預售制度是訂貨,沒有融資功能。開發商的樓未建成不能賣,但

是可以提前半年發售。有意購買的人,就像你訂貨,這樣做也是可以的。交的訂金通常是5%左右,訂金不是到開發商的手上,而是到中立的公司為你保管。美國的

消費者有這樣的規定,我要訂一套房屋,產生瞭預售行為,一個月之內,消費者可以退掉不要,而且沒有任何的損失,訂金回來。如果過瞭一個月,還要退,可以損

失一些訂金,大傢可以訂立條款。一個月之內退房的話,沒有任何的損失,因為這樣做是保護消費者的。

房屋建完後,大傢交接的時候,5%的訂金由中介公司轉到開發商手上,銀行的貸款才到開發商的手上。預售制度是開發商為瞭知道有多少人訂我的房,我的房到底賣不賣出去,沒有一分錢的好處。都在中介公司哪裡,這是美國的情況。

曹志偉:我親手在海外開發房地產,也在美國讀書。美國跟澳大利亞的情況是類似的,具體是這樣操作的。也有融資的功能,他們是這樣賣的。



中國是用香港的方法,買房者借錢買房,就是樓花制度。以前香港也是這樣的,蓋好才能賣,門檻很高,便宜的時候就可以買到。美國的房價相對穩定,澳洲的房價

相對穩定。亞洲房價的增長性很大,兩年前和現在買相差很大。他們是如何操作的,他們很保護消費者,也解決瞭投資者的問題。包括他們的調控是非常有用的,他

們是用經濟手段。



我先講賣房,廣州的陽光傢緣系統,當然我是參與編輯的,我的第一個盤是我推廣的,他們說,我是房地產派我打入房地產商的奸細。當時拒絕我加入房地產業協

會,當年為什麼建立這個系統。現在的政協副主席簡文豪,現任廣州市副局長謝曉丹,還有市場處的處長王文波,規劃局的局長李明提出一房多售,例如荔港南灣。

以前的房屋交20%的地價,而且有條形碼,開發商太聰明瞭,將封面拆開,裡面復印,一百套,交瞭20套地價就可以瞭,本來是可以經濟循環的。你簽完瞭,再

將封面拆開,再安裝一個內容進去。有良心的開發商,一套手續賣多次,賣完後,再補交地價。沒有良心的開發商,就象荔港南灣那樣,將資金挪到新的項目開發,

造成爛尾。買期樓就是買期貨,必須在電子平臺上交易,政府要監控,當時提出監控是我。錢在監控平臺上,所以我跟電商的各位大哥說,中國做電商最早是我,做

得最大的也是我。累計這個平臺有1.5萬億瞭,這是廣州市的情況。

??我

萬萬想不到房管局要收錢,還要收千分之二,隻限於工程款,這是錯誤的。我在國外學習瞭,用一種方式保證你沒有事,保證不會爛尾。爛尾瞭也跟買房者無關。澳

大利亞不是小業主借款買房,而是開發商借。開發商報建後,有施工證就可以賣房,有人買,你再蓋樓。買房者可以取消,開發商也可以取消,沒有人買,我就不

蓋。但有一個期限,正如蔡會長所說六甲區民間二胎房貸是什麼意思的一個月內。賣出去後,給10%的訂金,由律師托管。

蔡穗聲:美國的東部交給律師行,西部是中介公司,都是第三方。

曹志偉:第三方是存款到銀行裡面,買房者不用再給錢瞭,收樓的時候,簽瞭收樓紙,那邊給10%,銀行貸款,個人貸款給你。如果隻批瞭80%,再多交10%,批你90%,就不用再交瞭。



發商如何融資,他們是拿著買賣合同,到銀行抵押,跟銀行講,你要放心,房屋有人買瞭,你給我錢,我將它建起來。如果開發商不還錢給你,不用擔心,可以直接

收小業主的錢。開發商肯定就跑不瞭路,因為他是借款的。跑路的話,也跟小業主沒有關系,因為我沒有收到樓,90%不用給,責任由開發商給。開發商的資金壓

力少瞭,報建後就可以賣瞭,拿賣瞭的合約抵押。銀行很少介入,對三方都很好。

蔡穗聲:將借款的主體改為開發商,由他們承擔風險。



曹志偉:不是我們國傢,目前由小業主承擔風險。業主不用監管,錢也不用給政府。保護本國人也是很好的,我們要發展經濟,你來買房屋好說。本國人買什麼房都

可以的,新房二手房都可以的,外國人隻能買新房,外國人要炒房的話,炒房後再賣出去,隻能賣給本國人。存量房隻能供應給本國人,而且是不斷增加。我又吸引

外國人來投資,你投資後的房屋,隻能賣給本國人。從而保障瞭本國人的安居,我們的目的不是管房價,我們是保障本地人能租得起房,或者是買得起房。就像澳大

利亞這麼大的可用土地,如果剔除新疆的高山,我們的可用土地,並不比澳大利亞多,他們是2230萬平方公裡,這樣的情況下,相當多的人沒有房屋,澳大利亞

租房的回報率達到瞭8%。

蔡穗聲:很高的收益率。



曹志偉:澳大利亞市中心的房屋比郊區貴很多,這是正常的。澳大利亞兩房一廳,面積比我們小得多,40多平方米,當然是套內面積,建設面積也就是70多平方

米,賣到70萬澳幣,在半小時車程內,不是郊區,這樣的價格,可以在近郊,類似於大石鎮購買七、八百平方米的房屋,因此他們沒有限制房價。市中心限制房

價,導致金融危機,導致金融崩盤。三、四線城市沒有人口,尤其是缺乏新增人口。人口是農村往城市集中,小城市向大城市集中,這是趨勢。你不能限制它,這是

錯誤的。人有自由遷徙的權力,逼一、二線城市限購,逼他們到小城市。廣州不能買,我們就到清遠購買房屋。如果供不起兩套房,一定會放棄清遠的房屋。三、四

線的房屋都是投資和投機的,而且流動性很強,都是外來的資金,經濟下滑就崩瞭,當地的金融根本支撐不瞭。帶來更嚴重的問題,我們浪費瞭大量的建築在哪裡?

目前還保留一線城市限購是絕對錯誤的,限貸我不完全反對,要看這個人的貸款能力,如果無法償還,就不能貸款。國際上審定貸款,所謂還貸的額度不能超過收入

的50%,如果超過,就有風險,銀行就不房貸瞭。



曹志偉:這些不是政府要管的,銀行有自己的風險管控系統。像我們以前那樣,政府為瞭拉動經濟,鼓勵銀行,甚至要求銀行去房貸,這是錯誤的。銀行貸不貸由銀

行決定,銀行的利率多少,由銀行決定,政府隻是給你統計數據。現在的政策不是救市,借這個時機,我在去年10月份房管局的一次座談會上講。趕緊解除限購限

貸的東西,還給市場,否則引起政治事件,現在出現很多開發商沒有購房資格照樣賣給你,簽一份協議,一年內搞不到資格,就允許退款,如果房價倒下來瞭,開發

商跑路瞭,誰來對付這個錢,應該趁機放掉,釋放風險。



第二,去年由全國政協俞正聲主席負責的,全國房地產的市場調研,這份報告給瞭中央政府,作為今年兩會政府工作報告關於房地產的主要內容。我們明確提出,去

年年底說不要提調控,兩會前修改瞭,將房地產的調控刪除瞭。全國政協答復我們,給我們一個表揚。來廣州這次的調研,貢獻瞭55%,中央政府也采納瞭這份報

告,如果二月份的政府工作報告出現瞭房地產調控,現在又鼓勵消費,這是多麼矛盾的。我當初就參與瞭這部分的報告,現在北上廣深加上三亞,應該全部放開。



對房地產所有的行政政策要退出,交給市場,政府專心轉移做一樣東西就可以瞭,就做保障房,做公租房。保障人人有房住,不是保障人人有房產證,任何一個國傢

都做不到,每個人發一套房產證,保證你有房屋住就可以瞭。政府要推出管控的市場,管的是公平交易的平臺就可以瞭。

??主持黃毅文:龔律師說行政法規有很多改革的空間,十年來歷次的調控,都是依賴於行政措施調節市場,由此也產生瞭房屋買賣之中的糾紛。

下面有請恒生律師事務所負責人蔣冬菊就十年來購房者產生的糾紛談談房地產界如何根據依法治國的原則和方針,推動房地產業走向法制的軌道。

蔣冬菊:非常高興能夠聽到有深度和專業的房地產行政審批的意見。從個人房地產的律師角度,我們接觸的事情來看。房地產業存在很多問題,依法行政的角度上,政府在形式上,特別是一線城市中,做到瞭依法行政。



我們在內容上和實質上,政府的依法行政,相對來說存在執法不公平的問題,以及對房地產過度保護的問題,對某些利益集團過度保護的問題。展開說是這樣的,房

地產開發商利益的保護方面,以規劃為例。開發商可以經常去申請改規劃的,改規劃的時候,規劃局做批前公示,或者是批後公示,按照法律規定進行瞭公示。實際

上很多的老百姓看不到公示,也不會在顯眼的地方公示。16天公示期後,開發的區域就多瞭一棟高樓,或者是多瞭一些容積率出來,目的是滿足開發商的申請要

求,執法的過程中,傾向於保護開發商,沒有考慮購房者和消費者的利益。形式上,行政救濟是難的,因此打官司是很難的。多年來,規劃的問題,對普通的消費者

和購房者的影響是非常大的。政府的依法行政實質內容是不到位的,執法存在嚴重的不公問題,這是針對行業的保護。在房地產行業內部來看,我們認為對大開發商

保護,小開發商采取瞭市場清理,沒有實力的開發商,或者是不夠經濟規模的開發商,很難在一線城市承接到競拍的地塊。

??曹志偉:設置瞭一些條件。



蔣冬菊:中小型開發商向城鎮和縣域經濟尋求開發地塊,一線城市基本上是大的開發商,例如全國前100名的開發商,例如保利、恒大、萬科等等。有些區域是政

府給大的開發商,設定一定條件,例如每年的開發總量和總資產的規模,他們量身定制一定的條件,抬高門檻,排擠中小型的開發商,這種做法違反瞭反不正當競爭

法律,從行業利益保護和行業內部的利益取舍來看,政府在房地產領域,依法行政內容上存在很多執法不公的情況。



在座的各位都知道房地產買賣合同,這方面的糾紛很多。政府是一稿二稿的修改買賣合同,希望將市場交易盡量公平,在規則的修改過程中。對買賣合同進行備案的

時候,政府不做實質的審查,隻是形式審查,開發商利用補充條款,設置一些霸王條款,減少自己的責任,加重購房者責任的條款。工商局和房管局都是有管理職責

的,他們隻是做行政審查,不做實質的審查。買賣糾紛為什麼如此多,政府執法過程中是被動執法,惰性執法。沒有建立公平的市場交易秩序,國外的買賣合同是交

由律師審查的,政府審查和備案的,目前沒有做,因此是不作為的。

??房地產的交易來說,還是政府利益的取舍,我要鼓勵房地產行業的發展,我要制造GDP,政府盡量考慮開發商的利益,滿足開發商的要求。普通的消費者處於弱勢,在這一交易領域,處於弱者的交易地位,法院大量的案件來自於買賣合同的訴訟糾紛。



剛才講到執法不公的問題,房地產行業領域還有一種現象大傢可能沒有看到,有法不依的問題。我們講法律,我們在房地產行業的管理領域,法律是健全的,雖然這

一法律不是良性和科學的,非常的文明。但是各項的制度是有的,從大的法律法規和規章到下面的配套文件,行業經歷瞭二、三十年的發展,制度建設是全面的,我

們暫時不說制度的質量,但是文件是比較多的。很多的時候,有明確法律的前提下,政府是不去執法的,甚至是有法不依。我舉幾個面的例子,這幾年都在搞調控和

限價,剛才曹總也提到,房地產企業為瞭規避這一限價,就會采取陰陽合同,給政府備案的是一份合同,私下是一份合同,例如裝修工程、裝修材料的支付合同。



很多小業主找到我們,這兩份合同有怎樣的問題,我說規避瞭政府的調控措施。法律上應該是不受保護的,因為損害瞭公共利益的保護制度。我們就鼓勵購房者到房

管部門、工商部門投訴,投訴開發商違規和行政規范。房管部門就會說,如果投訴的話,我們也會處罰你的,是否要投訴。因為你配合開發商做瞭這兩份合同,你們

雙方都參與瞭此事,小業主有心力壓力的,不投訴瞭,政府就不管瞭。法律有行政強制法和處罰法的,很多的時候,政府不主動的監管,有法不執行。有法不依是被

動執法,很多的情況下,而且是勉強的能推就推掉。目前的糾紛來看,不規避限價的措施,有人舉報瞭,房地產部門也不願意主動深入的調查。最近就有類似的糾紛

在手上,這些都是政府的不作為,有法律不依的情況。



政府采取瞭很多的限價限貸的措施,法律不是依賴於國務院的調控。例如土地增值稅,實際上對開發商來說,這是非常大的成本部分。高達毛利潤的50%,土地增

值稅是在1993年就有的,多年來真正做到清算的樓盤不是很多的。稅務局每年有指標和業績,隻要沒有人舉報,就不會主動的清算。房地產的投資規模是非常大

的,供應的產品處於過剩的狀態,有很多的存貨。如果開發商手上可用資金減少,就會降低投資的規模。開發商收回來的貨幣現金占有很大的比重,政府沒有主動的

作為,沒有采取已經法律明確的措施,土地增值稅也是一個表現,實際上規定持有房地產,按比例繳納房產稅。

蔡穗聲:營業和出租的物業就要收房產稅,住宅暫時豁免的。我們這個辦公樓都要交房產稅,按照原值的1.2%,或者是租金的12%,兩個算法。

蔣冬菊:有的執行,有的不執行,不是全面執行的。

蔡穗聲:100%的執行,隻要是經營性的。

曹志偉:自持有的物業也要繳納的。

蔡穗聲:這棟房是我們的也要繳納房產稅。

曹志偉:隻要你的產權登記為辦公還是商業,無論自己用還是出租,如果自用的按照評估值,不是購買價,有權按照評估值的1.2%乘以0.7繳納,如果出租的除瞭營業稅,按照租金的12%繳納。

蔡穗聲:我們已經交瞭十幾年、二十幾年。

主持黃毅文:業主收瞭租金後,以後再交,不是承租人交。



曹志偉:你不交就大件事瞭,滯納金是每天1%,除瞭交這個之外,還有一個稅,就是城鎮土地使用稅,這個很荒謬的。說到依法行政,包括房產稅是合法的對人民

財產的掠奪。憲法和物權法來說,我並不擁有房地產,一個房屋的價值大部分是土地的價值,我並不擁有土地,我隻是租客,租用土地,不應該按照商品房的價格,

隻能按照建築的價格,因為我們不擁有土地的。所以房產稅遲遲推不出來。

蔡穗聲:美國的房產稅是擁有房屋,而不是擁有土地,房屋可以交稅,因為是我的房產。

曹志偉:如果要推出的話,就要面臨全國人民起訴。而且將現有的土地使用稅進行清理,不是新增的稅,而是原來就有的,開征這一稅的話,其他的稅要進行清理。

蔡穗聲:房地產稅的立法工作,而不是房產稅的立法工作。



蔣冬菊:調控手段的工具是立法明確的,就是土地閑置費,一線城市執行得到位,中山有很多的土地糾紛我們是代理的,今年開始說土地閑置的情況,開始收土地閑

置費,按照土地出讓金20%的標準收的。收閑置費的話,囤地就會減少,開發商規定的期限內開發,增加市場供應量,其實對價格是有幫助的。在其他區域,非一

線城市很多地方是沒有真正的落實,真正的執行這一法律的調控措施。



曹志偉:因為這個法本身就是非法的,看誰的法規大,這是有矛盾的。《物權法》我擁有,用不用是我的事,國傢拿土地要收儲,開發商就是囤地。開發二年是不符

合規定的,按照目前的程序,二年是批不下來的,誰承擔責任。不是有法不依,而是有法難以,我們法的質量是非常差的。

蔣冬菊:到底是良法還是惡法,是可以調控土地的供應量的。

曹志偉:房屋賣不出去,還要建起來,就造成瞭囤積。

蔣冬菊:就要降價。

曹志偉:政府囤瞭很多的地,沒有人買,賣不賣,價格降不降。

蔣冬菊:某個行業的定價,明顯有過高的利潤,暴利的話,價格法可依幹擾和調查的,要將利潤定在合理的范圍,價格法可依管控的。買地是幾百元,售價是幾千元。

曹志偉:珠江新城賣地20萬元/畝,現在賣的話超過2億/畝。所有的土地都是低價征回來的,政府高價賣出去的,這樣的話,要不要處罰,不用的。你講的內容完全是錯的,很多年前,政策研究室已經調查瞭,跟中大的法律泰鬥講過瞭,這是違反經濟規律的。



你有一套舊房,50平方米,你當年二、三千元/平方米買回來的,你有一點錢,要改善住宅。要購買100平方米的兩房一廳,市場的房價已經上漲到2萬元/平

方米,你將舊房賣掉,你會按照怎樣的價格賣你的舊房,肯定是按照舊房的市場價賣,為什麼要按照市場價賣,非常簡單,因為你要買這個新房。你賣舊房的價格就

是你買新房的成本。開發商為什麼要賣這個房屋,就是要用賣房的價格買政府的土地價格。政府在壟斷的產品中,才有定價權,采取配給制,等於現在的保障房,在

計劃經濟學中,也有政府定價,隻是針對產品,而不是商品。怎麼可能說是合理的價格,這樣是做不到的。

蔣冬菊:合理的利潤。



曹志偉:什麼是合理的利潤,法律制訂後,就要有可操作性,否則就是制造社會矛盾。容積率怎麼調控,首先要上規委會,不允許開發商存在。我原來是規委會成

員,要不放棄房協副會長。容積率要經過規委會才可以通過,你說網上公示,不是開發商買什麼地方,是由規劃局擺的,公證處每天到現場公證一次。

蔣冬菊:公證是在一個角落。



曹志偉:這是由政府公證的,他們貼在明顯的地方。有的開發商,偷偷的粘貼,等公證處來瞭以後,再打開,這是有可能的。互聯網可以解決這個問題,就是通過網

上公示。在現場容易被遮擋怎麼辦,一是繼續網上公示,二是在大報紙上刊登公告,由政府公開,政府拆遷的時候,辦公室也做公告的。現在是無法調控的,別的地

方不敢說,我隻是說廣州的信息。廣州這一點還是相當透明,相當官僚保守,但是廣州相當的正規。甚至比深圳做得還要好,這一點。



我一直不離開廣州投資,我喜歡規范操作。至於說簽訂的買賣合同,合同法律規定就可以瞭。貴賓房設定最低消費,商務部說是違法,他們是沒有這樣的權力規定。

為什麼到房間裡面吃,為什麼不能到大廳裡面吃。大廳和房間的服務是不一樣的,不僅僅是安靜,還有商務的活動。我就算是億萬富翁,也不是每一頓飯都要到商務

房吃的,明碼標價就可以瞭,包括加收多少服務費,必須要在菜單中公示。廣州市這樣,賣房屋將合同公示出來,必須公示,你覺得合理就買,可以帶律師來買房

屋。我是鼓勵這樣做的,不能說政府監控不到位。



在澳洲和美國,政府是不管你的,責任不歸政府,你們兩傢的事。通常開發商有一個律師,買房者有一個律師。你們兩個律師者談,我們兩個人喝茶,他們有這樣的

法律規定。我不贊成政府監控不到位,恰恰相反,我們太指望政府做事,便利的時候不想政府來管,但是又希望政府來保護你,政府不是萬能的,政府不應該介入。

包括現在房管局鑒證瞭這份合同,如果有問題,房管局是否要負責任,如果不負責任,為什麼要鑒證。



我們交給律師,律師也有霸王條款,他是不負責任,打官司輸贏也不負責任的,你不簽的話,找不到律師。我們跟律師扯皮到一定的程度,我說要聽律師,最多下一

次不找他們。我們的思路是依法治國,有共同的法規,公開的法規情況下,我們兩傢談,不要指望救世主。現在有法在這裡是有好處的,你請你的律師,我請我的律

師。我們兩傢不打架,讓律師去做。我自己呼籲消費者買房,本來開發商不喜歡律師的,律師一定要挑毛病,如果不挑毛病,就不會彰顯自己的專業性。我的同學買

房,都不讓我去,如果讓我去的話,結果都收不瞭樓。

蔡穗聲:你們也不喜歡律師來買你的房。



曹志偉:是的。律師買我的房屋,交瞭訂金後,你這個項目請我來做,每一戶簽約多少錢,如果不請我的話,沒有問題,我就弄幾十戶聯合告你,找你一個毛病,例

如累積賠300萬,這個律師代表他們起訴我,不是真的替小業主,跑過來說,我起訴你300萬,我可以代表他們打輸,你給我多少錢,這個錢敢收嗎,他說可以

從房價中折價。難道對半分嗎,不是的。你按照300萬翻倍賠償,給我600萬,我代表他們打輸。300萬是輸贏,還有300萬是你的名譽,我問你輸贏,隻

要跟開發商打官司,再找上媒體,你死定瞭,這是個別的案例。為什麼不賣給律師,盡量的不賣給律師和記者。我跟你說,這是實話。我現在不做瞭開發商,我講大

實話給大傢聽,防賊防盜防律師。



蔣冬菊:政策和法律的關系,大傢都很清楚。現在的法律法規雖然比較健全,但是市場是非常依賴政策進行市場管理的。政府制定的政策,會不會偏離法律法規核心

的內容。有正面的作用,是否會帶來負面的作用。雖然發揮正面的作用,但是負面作用也是明顯的,例如限購的措施,在我們看來,不是良性的政策。在律師行業,

經常因為限購政策會產生離婚的問題,房屋的代持的問題。我沒有指標,是否可以找朋友代持,之間的關系是怎樣處理的,就會引發離婚。我們的政策對市場有調控

作用的時候,也要反思政策是否違反瞭社會主義價值觀,違反瞭中華傳統的習慣,我們認為確實是存在這些問題的,包括限購問題引發的離婚和代持現象。這些是大

傢知道的,而且是公開的情況。

??中共中央關於全

面依法治國的決定,充分發揮黨的政策和法律各自的優勢,我們的政策正面的作用是肯定的,肯定的同時,也要發揮優勢。因為可以解決短期內的問題,制定法律的

成本非常高,程序非常的復雜,法律落後和滯後的情況下,我們還是要依賴於政策,政策對短期有積極的作用。政策和法律的優勢作用要發揮,政策一定要圍繞法律

核心的道德和價格制定,不能有不夠人文的地方,要制定良性的政策和法律。



最後一點,我們的房地產市場,應該是遵循黨中央的決定,應該由市場決定資源的配置。在我們這個行業中,多年來政府在市場中起到決定性的多少,而不是市場。

政府是規定的制訂者,也是規定的參與者,同時也是管理者,同時也是經濟人,因為要賣地和賺錢,在房地產中是多角色,而且是混同的,房地產領域中,政府應該

重新定位角色,而不應該在市場中起到決定性的作用,應該交給有序的市場,這是根本性的問題,政府的角色定位是如何退出市場,履行監管的職責。下一步應該依

法行政,對政府的行政體制進行確定。否則的話,房地產行業要長期有效的建立制度是很難的。

主持黃毅文:“十八大”確定瞭依法治國,房地產行業協會作為房地產的引領者,在今後的法制中,我們應該做哪些工作,能夠推動廣東省房地產行業沿著法制的軌道健康發展,下面有請蔡會長做發言。



蔡穗聲:我的理解還是回到黨中央決定的文本上,有幾句話,對我們這個行業特別重要的。社會主義本質是法制經濟,要用法保障市場經濟的正常運行。剛才蔣律師

也談到市場中起到決定性的作用。“十八大”以來,都是並列提出的,還是有所區別。首先是市場在配置中起決定性的作用,更好的發揮政府的作用。這句話是中央

文件反復多次出現的,我認為也是很重要的執政的理念。



同時也談到,必須以保護產權,維護契約,統一市場平等交換,公平競爭,有效監管為基本的導向。下面還談到,完善社會主義市場經濟法律制度,健全以公平為核

心原則的產權保護制度,加強對各種所有制經濟組織和自然人財產權的保護,清理有違公平的法律法規的條款。這一段我念出來,我認為這一段對我們理解中央的決

定,對房地產領域就不會進行更多的討論,我認為是特別有針對性的。

將下午幾位專傢和人士的內容很好的統一起來,我們應該這樣理解。市場經濟本質是法制經濟,市場在經濟中起配置的作用。



廣東省房地產業協會的三項基本職責是,提供服務,確定規范,反應訴求。廣東省房地產行業協會是代表開發商,我們是依法維權,要求企業提出的這個問題不合

理,收費不合理,水電問題,防雷評估。企業提出的問題,研究部的同志,就將有關問題的國傢法律找出來,政府的規定,政策文件找出來,排排隊,哪些是上位,

要有先後,總體的進行評估,包括防雷評估是否合法,也出現曹委員所講的內容,有的是打架的。這個法和那個部門的規定是打架的,這個問題就要具體的分析。有

的還要找到氣象部門談,談的時候,還要擺明實際的情況,說明你實施的辦法,確實是危害的。多收的錢,還會轉嫁到消費者的身上,同樣是越秀區,這棟樓和旁邊

一棟樓的受雷的影響是一樣的,每一棟樓都要做雷的評估是擴大的費用。

曹志偉:實際上費用是一樣的。



蔡穗聲:一個地區的評估可以參考使用的,降低瞭成本。不是企業賺多瞭錢,而是相對降低瞭開發成本,有利於房價的合理調整。我們要按照維權的課題,首先必須

要找出法律文件出來,然後到政府的規定,分析出誰先誰後,誰大誰小,有的時候,真的發現有矛盾的地方,就是要做出理性的判斷,還要找有關部門談,跟他們反

復的探討。從省房協的工作來說,確實要按照依法行政的理念,政策性強的就是維權工作,你說提供服務好辦,規范行為也好辦。維權的政策性很強,法律意識很

強,必須要對照有關的法律文件來做。省房協按照法律和政策的程序做到有理有據有節,這些還是應該考慮的。



中央文件還有一句話,加強企業社會責任立法,這個話是很重要的,我發現很多報道可能比較少講。因為廣東省房協在2009年以來推進社會責任工作,每年都有

社會責任報告,20多個企業參與其中。社會責任是極為重要的工作。作為規范行為,也是加強企業治理的有效手段,就是要加強立法,中央的決心是將工作上升到

立法的高度。對省房協推進工作是有力的,大傢討論瞭一些內容是正常的,說到底還是法律的界限跟政策的界限,以及市場界限跟政府的界限如何合理的界定。

曹志偉:蔣律師是實事求是,我是大炮。

蔡穗聲:我就不多講瞭,按照有關中央的文化,因為文件的精神,我們逐步的領會法律跟政策,不能說有瞭法律就沒有政策,法律還是為主的,不要政策過多過煩。

曹志偉:習主席的意思是說,政策是隨意性的,立法需要流程,也有穩定性。

蔡穗聲:以往十年調控來說,政策過多過凡,過於隨意,幹擾瞭市場調節的機制,幹擾瞭法律。

蔣冬菊:弱化瞭法律的作用,強化瞭政策。

曹志偉:長官意識,法律意識薄弱。

??蔡

穗聲:市場和政府的界限要分清,不否定政府的作用很重要。“十八大”以來,黨中央很清晰,談得很準確,我是比較擁護的,市場配置資源是起基礎性的作用。同

時也發揮好政府的作用,兩個的關系必須要擺正擺好,不是一個否定一個,要有主有次,市場中是配置資源起決定性的作用。前十年調控中,出現瞭政府的權力過於

放大影響力,最後搞的十年下來,各方不滿意,效果不好,我們也要吸取以往的經驗和教訓,回到“十八大”和黨中央執政的理念,這次四中全會談到依法治國,依

法行政的理念。



主持黃毅文:今天各位嘉賓從不同的角度談瞭依法治國,依法治市場和依法審批好的建議和一些措施,接下來我們會把大傢的意見,進行歸納整理,形成一個建議

稿,我們會向各級政府進行反饋。為政府下一步推進依法治國,提供更好的參考意見。本次座談會是廣東房協定於12月18日到19日在汕頭喜來登舉辦的廣東省

房地產行業協會會員大會暨廣東房地產發展論壇,貫徹省委省政府振興粵東西北,重點討論“十八大”後宏觀經濟和房地產走勢等一系列治理行業的重大舉措,請大

傢關註,本次活動得到龍光地產和新浪樂居的大力支持,表示感謝,謝謝大傢。

新聞來源http://gz.house.sina.com.cn/news/2014-11-20/23025941213897926427446.shtml

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