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申請條件

● 持有土地(農地、建地)持分可。

● 持有房屋,坪數不限,屋齡不拘。

● 20歲以上皆可辦理(沒有銀行65歲以上不可辦理的限制)。

● 向銀行貸款者,或未貸款者。 ● 已經向當舖或私人借貸者(可代償)。

● 負債比過高,銀行退件,個人信用瑕疵皆可辦理。

● 免徵信,免保人(退票,卡債過高,房貸遲繳)皆可承作。 申請需備文件

● 身分證正本,印鑑證明。

● 土地,建物所有權狀(正本)。

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*建蔽率:

建蔽率乃指一塊建築基地內,其建築物之最大水平投影面積(即建築面積)占基地面積之比例。 建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,建蔽率小空地面積大,建蔽率大空地面積小。
例:基地面積 100坪,建蔽率為 60%, 則建築面積 為100坪 x 60% = 60坪。建蔽率的設立,旨在規定建地必須留有空地,以維持環境品質。

*容積率 : 

建築物地面上各層樓地板面積之和與建築基地面積的比率(不包括地下層及屋頂突出物 。簡言之即建坪與地坪之比。
例:基地面積 100坪, 容積率為 225%,則總樓地板面積為100坪 x 225% = 225坪。

實施容積率的目的:

1 有效控制都市建築物之密度及人口分佈

2 增加建築物造型的彈性,使都市景觀豐富有趣

3 改善建築基地的實質環境品質,增加空地的有效性

*建蔽率與容積率的關係:

兩者同為都市計劃中控制土地使用強度的法規。容積率是以建築總樓層地板面積和基地面積之比來限定其使用密度;建蔽率則以建築物之最大投影面積和基地面積之比來限制其使用密度。

在相同的地基上,相同的容積率可以有不同的建蔽率,例如在100坪的地基上,限制容積率為180%,設計師卻可以有不同的設計,如果設計為九層樓且每層樓板面積都是20坪 ,則其建蔽率為20%,容積率為180%,或者設計為六層樓且每層樓板面積都是30坪,則其建蔽率為30%,容積率亦為180%,或設計為三層樓且每層樓板面積都是60坪 ,則其建蔽率為60%,容積率亦為180%。

*建蔽率屬平面管制,容積率則屬立體管制

建蔽率是房屋投影面積與基地面積的比率,比率愈低則留下的空地愈大。
例如:100坪 基地上房屋的投影面積為20坪,則建蔽率為20%。建蔽率小空地面積大, 建蔽率大空地面積小。
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*【台灣 都市用地】各使用分區之建蔽率不得超過下列規定。但本細則另有規定者外,不在此限:

內容來自sina新聞

保險版 以房養老開閘 房屋估值成最大風險

  原計劃於今年一季度推出的保險(放心保)版"以房養老"在推遲瞭新北市八里區房屋貸款房屋二胎民間二胎兩個月後終於進入試點階段。

  6月23日,保監會發佈《關於開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(以下簡稱《意萬丹鄉農地貸款率利最低銀行見》),明確試點期間自2014年7月1日起至2016年6月30日止,試點城市為北京(樓盤)、上海(樓盤)、廣州(樓盤)、武漢(樓盤),試點面向60周歲以上擁有房屋完全獨立產權的老年人。

  "以房養老"以其特殊性和專業性在國內尚無成功案例,保監會也一再強調,其僅僅是個人商業養老保險中的一個補充內容,不會成為主流,也不會對現有養老體系有任何影響,不應誇大其作用。而作為產品供給方的保險公司,因受觀念、技術、風險等各種因素制約,雖前期已有7傢中外保險公司參與相關研究,但截至目前尚未有一傢保險公司正式提交試點申請。

  房屋估值經驗缺失

  與終身養老年金保險相結合,且不涉及銀行等其他金融機構是此次保險版"以房養老"的最大特點。

  保監會解釋,反向抵押養老保險是一種將住房抵押與終身養老年金保險相結合的創新型商業養老保險業務,即擁有房屋完全產權的老年人,將其房產抵押給保險公司,繼續擁有房屋占有、使用、收益和經抵押權人同意的處置權,並按照約定條件領取養老金直至身故;老年人身故後,保險公司獲得抵押房產處置權,處置所得將優先用於償付養老保險相關費用。

  保監會人身保險監管部養老保險處處長姚渝介紹,保險版"以房養老"有兩大優勢,一是其建立在終身養老年金基礎上,老年人可住在自己房子裡享受年金保險至身故;二是在老人身故後,其房產處置所得在償還保險公司相關費用後,解除抵押權,房產依然歸法定繼承人所有,若房產處置所得不足以償付保險公司相關費用,保險公司不得追償,最大限度保護消費者利益。

  保監會強調,住房反向抵押隻是個人商業養老保險的一個補充內容,因為即使在已經運營較為成熟的國外市場也是一款小眾產品。此前,中信銀行曾在國內嘗試推出最類似住房反向抵押的產品"養老按揭",但推行效果並不理想。2013年9月國務院印發《關於加快發展養老服務業的若幹意見》,提出要由保監會牽頭開展老年人住房反向抵押養老保險試點。

  "我們當時在看到這個意見後就組織瞭一些人對此進行研究,但看瞭國外的一些實例,再結合國內整個市場情況,我們最終還是決定暫停這個項目。"一大型險企養老保險業務有關負責人在接受《中國經營報》記者采訪時表示:"最大的難度在於業務開展所需的技術性上。"

  在上述險企負責人看來,"以房養老"在國內推廣主要面臨兩大問題,一是傳統文化觀念影響,讓老年人接受這一新事物需要一段時間,但對於該類產品適用的高素質人群或無子女、失獨老人來說或許比想象中要容易接受;二是結合養老年金保險所面臨的長壽風險,這部分保險公司根據以往數據可通過精算解決,但所有涉及到房屋本身的技術問題就比想象中更有難度。

  對房屋估值這一關鍵環節經驗的缺失成為眾多保險公司止步此業務的主要原因。

  "房屋估值體系怎麼搭建,通過什麼技術實現仍然是個難題。由於房地產市場在不斷波動,以往各傢相關機構都沒有類似的估值經驗,而且房屋對於消費者來說還包括情感等附加價值,估值機構是僅做等價估值還是連帶附加值等都是問題。房屋繼承人可以通過事先約定分享房屋的增長價值,但今後若房屋價格下跌,就隻有險企承擔風險,因此估值問題非常關鍵。"某專業養老保險公司內部人士也持類似觀點。

  試點謹慎落實

  據記者瞭解,此前已有7傢保險公司參與研究,分別為幸福人壽、泰康人壽、合眾人壽、平安人壽、太保人壽、大都會人壽及中宏人壽,但截至目前,保監會尚未收到任何一傢保險公司試點申請。

  在7傢參與研究的保險公司中,幸福人壽正在研究相關產品,而泰康養老保險公司內部人士告訴記者,由於產品專業性較強,因此將由總公司進行產品的開發研究。

  "即使滿足各項試點條件,也不會有很多險企參與試點,因為這項業務關系到對風險的管控、對政策的把握、對背後的服務、對整個精算產品的設計等,比現有產品要復雜得多。"保監會人身保險監管部主任袁序成估計。

  正是基於保險公司所面臨的利率、房價波動、長壽、現金流等風險,保監會將此次試點地區劃定為北京、上海、廣州、武漢四大城市。作為一線城市,北京、上海和廣州的保險市場相對成熟,老齡人口數量較多,房地產市場容量較大,且與其他城市相比,房價波動相對較小。而武漢入選是因其已有保險公司投資興建瞭養老社區,未來或可在老年人住房反向抵押養老保險和養老社區的結合上進行嘗試和探索。

  作為一項涉及多方面的系統工程,其他相關部門也在為保險版的"以房養老"試點提供政策支持。如近日教育部、民政部等九部門聯合印發《關於加快推進養老服務業人才培養的意見》,意見明確提出加快推進養老服務相關專業人才培養體系建設、全面提升養老服務相關專業教育教學質量、大力加強養老服務從業人員繼續教育、積極引導學生從事養老服務事業等4個方面的10條舉措。

  "雖然之前暫停瞭該業務的研究,但部門有意在公司接下來的發展規劃會議上再將其作為議題提出,畢竟有保監會政策的引導,顯然市場上還有機會。"上述大型險企養老保險業務有關負責人表示。在記者采訪中,不少業內人士預測,未來兩年的試點險企有望達到百傢左右。

新聞來源http://bj.house.sina.com.cn/news/2014-06-28/08102796247.shtml

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